Desde hace años las comunidades se han visto asediadas por un problema que les afecta profundamente: los vecinos morosos. El impago de las cuotas de estos deudores provoca que sean los propietarios pagadores los que asuman esas cuantías; dejando de lado otros aspectos como la mejora de las zonas comunes.

Entonces, ¿qué medidas se pueden tomar frente a un vecino moroso? Pues se cuente con un administrador de fincas o no, lo que se ha de hacer es:

• Diálogo. La primera medida a tener en cuenta es la diplomacia. Se ha de contactar con el vecino moroso y agotar al máximo esta vía diplomática; conociendo de este modo la situación personal del deudor, pues no todos los casos son iguales. Es decir, no es lo mismo un propietario que prueba su falta de recursos para hacer frente a los recibos y que jamás ha contado con antecedentes de morosidad, que aquel que decide no abonar las cuotas sin justificación alguna.

Por ello, este paso es tan importante, ya que tanto los administradores de fincas como los vecinos actuarán de manera diversa en ambos casos. Se tiende a ser más compresivo con aquellos que se ven imposibilitados de hacer frente al pago y se toman medidas que beneficien a ambas partes, puesto que estos vecinos estarán dispuestos a colaborar, como podría ser pagos aplazados o un arreglo en las cuotas mensuales, eso sí, esta decisión deberá ser aprobada en una junta de propietarios.

• Incentivar el pago. Si el vecino deudor sigue sin abonar sus cuotas y no hay justificación alguna para su falta de pago se pondrá en marcha varios recursos legales que los vecinos tienen a su disposición. Comenzando por privar al deudor de su derecho de voto en las juntas. Y se podrá hacer visible la situación de morosidad que atraviesa la finca mediante publicidad en las citaciones a junta y las actas. Eso sí, no se deberá publicar en el tablón de anuncios el listado de vecinos que adeudan cuotas.
• Si todo lo anterior se ha agotado y la situación sigue siendo crítica hay que dar un paso más. Se deberá optar por  la vía judicial (pasados tres meses desde el acuerdo en junta).

En este punto si se cuenta con un administrador de fincas, como Stil Mediterrani, será éste el encargado de iniciar el procedimiento denominado Petición Inicial de Proceso Monitorio, que presentará ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del vecino moroso. Si se trata de una comunidad que no posee administrador serán los vecinos quienes deberán asumir este paso.

En esta petición no se necesita ni abogado, ni procurador, aunque se recomienda. Y la cantidad máxima que se puede reclamar es 250.000 euros.

Los pasos que se deben seguir en la Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor:

1. Tanto el administrador de fincas como el presidente tienen que solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para tener constancia que el vecino moroso es el auténtico propietario de la vivienda.
2. Realizar una junta extraordinaria donde se pondrá de manifiesto los impagos del deudor y se certificará y aprobará la liquidación de la deuda.
3. Notificar el acta y los acuerdos aprobados a todos los propietarios, sobre todo, al moroso (carta certificada con acuse de recibo o burofax), con requerimiento de pago y un plazo de unos 20 días en los que el deudor podrá ponerse al corriente de sus pagos. Si el vecino moroso no recogiese las notificaciones se podría colocar en el tablón de anuncios de la comunidad. Tres días después se considerará la notificación totalmente válida y legal.
4. El presidente, con consentimiento de la junta, acudirá al juzgado para reclamar la deuda.

¿Y si tengo un administrador de fincas?

El proceso es más sencillo puesto que las comunidades con administrador de fincas profesional pueden reclamar de forma gratuita las deudas de los vecinos morosos, gracias al convenio firmado por el Colegio de Administradores de Fincas y las sociedades del Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios.

Redactarán, siempre con el consentimiento de los vecinos, los escritos de reclamación de las cantidades adeudadas, enviarán la reclamación extrajudicial y realizarán el seguimiento. Presentarán también la demanda judicial o arbitral, gestionarán las incidencias y el recobro y promoverán la ejecución de la sentencia en el proceso monitorio.