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¿Cuándo nace la obligación de pago de las cuotas de la comunidad?

Hoy en Stil Mediterrani, administrador de fincas en Xirivella, abordamos un tema que os interesará: los gastos de la comunidad. Comenzaremos respondiendo a: ¿la obligación de pago de las cuotas de gastos comunes se produce desde la firma del contrato de compraventa o desde la firma de la escritura? ¿Es necesario que al propietario la promotora le haya entregado la llave de la vivienda y tenga la posesión de la misma, independientemente de que la haya ocupado o no?

En caso de venta de elementos privativos, es de aplicación el art. 9.1.i) LPH que dispone que es obligación del que sea propietario de «comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste».

La obligación de pago nace, como el resto de derechos y obligaciones derivadas de régimen de la propiedad horizontal, desde que se es propietario. Una persona es propietaria desde que se firma el contrato, aunque aún no se haya elevado a escritura pública, es decir, aunque todavía no se hayan firmado las escrituras ante el notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre que concurra también la transmisión de la posesión del inmueble, simbolizada por la entrega de llaves. No es necesaria la ocupación del inmueble, sino que es suficiente con que la posesión del misma haya sido entregada de forma efectiva mediante esa forma simbólica que es la entrega de llaves.

Es necesario tener presente que en nuestro ordenamiento jurídico la adquisición del derecho real de propiedad se produce a través del título y el modo. Según el art.609 CC, la propiedad se transmite, entre otros medios, por medio de ciertos contratos, mediante la tradición; y el art.1462CC, relativo al contrato de compraventa, que dice que la propiedad se entenderá entregada, bien cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador, «traditio real», bien mediante el otorgamiento de escritura pública, «traditio instrumental».

De este modo, la firma del contrato privado de compraventa, seguida de la entrega de la posesión del inmueble mediante la entrega de llaves supondrá la transmisión del dominio, y determinará el momento a partir del cual el adquiriente puede ser considerado como propietario y por lo tanto como responsable ante la comunidad del pago de los gastos.

Por el contrario, si únicamente existe un contrato privado (título), pero no entrega de la posesión (modo), seguirá siendo propietario el vendedor; y lo mismo en la situación inversa, entrega de las llaves pero sin firma del documento privado.

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