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Administración de fincas

Responsabilidad del Administrador por los perjuicios ocasionados a la comunidad en el desarrollo de sus obligaciones

¡Buenos días vecinos! En el post de hoy abordaremos desde Stil Mediterrani, administrador de fincas en Xirivella, el siguiente supuesto: Un Administrador de fincas colegiado contratado por la comunidad para tal fin y por lo que cobra un sueldo mensual, realiza las cuentas anuales, en las que se hace constar que todos los propietarios están al corriente de pago; es decir, que no hay morosos. Dichas cuentas son aprobadas.

Sin embargo, en una Junta celebrada en el mes de octubre, el Administrador reconoce la existencia de morosos por unos importes bastante grandes correspondientes a dicho año.

El problema es que, al parecer, algunos de estos propietarios durante ese año iban pagando al portero de la finca, en efectivo, el cual les entregaba los correspondientes recibos firmados por el Administrador y con el sello de la comunidad. La comunidad, sin embargo, no ha recibido el dinero (se desconoce quién lo tiene pero los vecinos tienen sus recibos) y el tiempo transcurrido sin que el Administrador se diese cuenta de esta situación ha ocasionado que los importes de las deudas aumenten.

Por otro lado, el portero de la finca siguiendo el asesoramiento de Administrador fue despedido. Pese a que había motivos para despedirlo, el Administrador consideró que era mejor indemnizarle directamente sin ir al SMAC ni a juicio. Ante dichos consejos y para evitar más gastos la Junta acordó despedir al portero e indemnizarle pagando los vecinos más de 40.000€. El portero, por supuesto, se encuentra en paradero desconocido. El problema es que si el Administrador se hubiese dado cuenta de la falta de fondos de la comunidad relativa a los vecinos que pagaban al portero, hubiese habido una causa grave y hubiese procedido el despido. La mal llevanza de la contabilidad ha ocasionado un grave perjuicio para la comunidad.

¿Se podría pedir responsabilidad al Administrador por los daños y perjuicios causados? ¿Se podrían cuantificar dichos daños en el descubierto de las deudas que han aumentado su pasividad y por firmar los recibos de pagos? ¿Se podría reclamar la indemnización pagada al portero ya que de haberse conocido la situación hubiese habido un despido procedente?

Si el desorden de la contabilidad ha ocasionado un grave perjuicio para la comunidad, se podría pedir responsabilidad al Administrador por los daños y perjuicios causados. En efecto, el Administrador, conforme a lo dispuesto en el art.1101 CC “quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

Por su parte, el art. 1726 dispone que “el mandatario, (como por ejemplo, el Administrador) es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido”. En cuanto así se podrían cuantificar dichos daños en el descubierto de las deudas que han aumentado su pasividad por firmar los recibos de pago, los juzgados son reacios a admitir reclamaciones tan genéricas, es decir, deberá acreditarse la infracción cometida (por omisión de la diligencia debida) y la concreta determinación del daño en concreto en cada caso.

Aplicando un criterio de imputación objetiva de responsabilidad civil, o causalidad adecuada, es muy probable que el Juez no proceda a imputar al Administrador la indemnización pagada al portero, pues ésta tiene su origen en una decisión de la comunidad que ha optado libremente por reconocer el despido improcedente, en lugar de reclamar contra el portero en vía civil o penal, y en su caso, efectuando un despido disciplinario.

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