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Actividades molestas o prohibidas, ¿has soportado alguna?

En un post anterior abordábamos lo que se entiende por actividades «prohibidas y permitidas» en una comunidad de propietarios. Pues bien, hoy desde Stil Mediterrani, administrador de Fincas en Xirivella, os daremos ejemplos específicos de las actividades molestas o prohibidas para el resto de vecinos, esas que hacen «sufrir» a los demás propietarios y son contrarias a los Estatutos, además de dañosas para el inmueble y que contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; perturbando gravemente la habitabilidad y convivencia en esa Comunidad.

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, artículo 7.2, 1er Párrafo Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH).

De esta forma distinguimos entre:

  • Actividades prohibidas en los Estatutos de la Comunidad.

Antes de centrarnos en este tipo de actividades aclaremos qué son los Estatutos. Hay que explicar que los Estatutos son un conjunto de normas complementarias y de menor rango que complementan al Título Constitutivo y a la Ley  de Propiedad Horizontal. Estas normas establecerán el uso y destino de los diferentes pisos y locales, como de los servicios e instalaciones comunes de que esté dotada la Comunidad, los gastos para su mantenimiento, la administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (articulo 5.3 LPH).

En esta categoría podríamos encontrar:

– Daños a elementos comunes.

-Boicot a un elemento común por parte de otros propietarios.

– El destinar la vivienda a hospedaje cuando expresamente se excluya en los Estatutos.

– Obras no permitidas que se apropien de elementos comunes.

– La instalación de unas estanterías en una plaza de garaje cuando el almacenamiento y depósito de enseres no guarda relación con el fin primordial: el estacionamiento, guarda y conservación de vehículos.

¿Y si la Comunidad de Propietarios no tiene Estatutos? Que no tenga Estatutos no significa que se vacíe de contenido la normal. Así, su falta hace viable al Título Constitutivo en el que se pueden establecer disposiciones “en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales e, incluso, imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio” según el párrafo 3 del artículo 5.2 de la LPH, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y especificas actividades no queridas por los copropietarios del edificio (STS 05 de marzo de 1998 y 21 de julio de 2003).

  •  Actividades dañosas para la finca

En esta categoría se agrupa toda actividad que cause daño o perjuicio a la finca. Se aconseja en estos casos que se demuestren los daños que se han producido mediante pruebas. Estos serían algunos de los casos:

-Rotura de interruptores y luces.

-Daños en la pintura de las escaleras, paredes y portal.

-Desperfectos o roturas en los armarios de suministros comunes.

 

  • Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Para explicar esta parte podemos acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas (aunque actualmente no está vigente en numerosas Comunidades Autónomas, como la Comunidad de  Madrid. Sin embargo, sus conceptos nos sirven de referencia). En su artículo 1 establecía que: “el presente reglamento (…) tiene por objeto evitar que las instalaciones, establecimientos, actividades, industrias o almacenes sean oficiales o particulares, públicos o privados a todos los cuales se aplica indistintamente en el mismo la denominación de “actividades”, produzcan incomodidades, alteren las condiciones normales de salubridad e higiene del medio ambiente y ocasionen daños a las riquezas pública o privada o impliquen riesgos graves para las personas o los bienes”.

Serán calificadas como “molestas” las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o, por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.

De todas ellas, las más comunes son las actividades ruidosas, es decir, “las que alteran la normal convivencia con los demás vecinos del edificio, y perturban de forma grave el descanso durante el día y especialmente durante la noche, mediante la emisión de ruidos a un volumen excesivo, procedentes de aparatos de audio y televisión, e incluso tocando instrumentos de percusión”.

La Ley 7/1997, de 11 de agosto, de Protección contra la Contaminación Acústica, establece en su artículo 7 la regulación del ruido para actividades varias:

– Con carácter general no se permitirá el empleo de ningún dispositivo sonoro con fines de propaganda, reclamo, aviso o esparcimiento. Esta prohibición no regirá en los casos de alarma, urgencia o especial significación ciudadana, determinada por los Ayuntamientos.

– En los trabajos realizados tanto en la vía pública como en la edificación no se autorizará el empleo de maquinaria cuyo nivel de emisión externo (NEE) sea superior a 90 dB(A), medido en la forma que se fije reglamentariamente.

– Los trabajos realizados tanto en la vía pública como en la edificación no podrán realizarse entre las veintidós horas y las ocho horas del día siguiente si producen niveles sonoros superiores a los establecidos con carácter general en el título II del anexo de la presente Ley.

– Se exceptúan de la prohibición anterior las obras urgentes, las que se realicen por razones de necesidad o peligro y aquellas que por sus inconvenientes no puedan llevarse a cabo durante el día. El trabajo nocturno deberá ser expresamente autorizado por el Ayuntamiento, que determinará los límites sonoros que habrá de cumplir en función de las circunstancias que concurran en cada caso, sin perjuicio de lo establecido en la legislación laboral.

– Cuando el anormal funcionamiento de un sistema de alarma produzca molestias al vecindario y no sea posible localizar al responsable o titular de dicha instalación, el órgano municipal competente, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 20 de la presente Ley, procederá a desmontar y retirar el sistema de alarma.

– Cualquier otra actividad que implique una perturbación por ruidos del vecindario se entenderá incursa en el régimen sancionador de la presente Ley.

Asimismo, la Ordenanza sobre “Protección contra la contaminación acústica y térmica” de Madrid, en su artículo 5 determina que el día está dividido en tres periodos:

– el diurno, que va de las 7 de la mañana hasta las 7 de la tarde

– el de tarde, que va de las 7 de la tarde hasta las 11 de la noche

– el nocturno, que a de las 11 de la noche hasta las 7 de la mañana. Y, los festivos se amplían hasta las 8 de la mañana.

Y, para cada intervalo establece el valor de los índices de ruido permitidos, regulado en decibelios.

Hay que tener en cuenta que no son sólo actividades ruidosas las que debemos evitar en comunidad, también comportamientos «molestos» para el resto de vecinos como portazos, discusiones, noches en vela con la casa llena de gente, hablando o gritando hasta altas horas de la madrugada, etc. Estas situaciones atentan contra la convivencia pacífica y por ello han de evitarse.

 Insalubres: Aquellas que dan lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.

Un caso habitual, ¿Cabe catalogar como actividad molesta o insalubre la tenencia de animales de compañía a los efectos del art 7.2? Según el caso, por ejemplo:

  • dos cachorros de perro que ladraban de modo continuado día y noche y que depositaban los excrementos en el patio común, se ha entendido que sí. (SAP León 11.1.2007 y SAP Huelva 8.10.2004).
  • la constancia de animales peligrosos sin la oportuna licencia administrativa (SAP Murcia de 2.1.2003 o SAP Valencia de 29.12.2006).

Nocivas: Aquellas que puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

Peligrosas: Aquellas que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

 Ilícitas: Es una actuación contraria a derecho que puede tener carácter civil, penal, administrativo o cualquiera otra que contravenga una determinada normativa sea cual fuera su naturaleza.  Por ejemplo: una vivienda en la que el usuario de la misma se dedica, por mucha discreción con que lo haga, a la venta de drogas tóxicas o estupefacientes.

Además, hay que tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo del 30 de abril de 1966 y 4 de marzo de 1992:

«Aunque la actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa no esté contemplada en ninguna disposición o norma administrativa (sea estatal, autonómica o municipal), la Comunidad de Propietarios podrá acudir a la previsión del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues la «ratio legis» es preservar el sentido vecinal de respeto y armonía, de forma que no se haga incómoda y poco cívica la convivencia, y es llano que las previsiones legales, por exhaustivas que sean, no pueden agotar todos los supuestos en que una actividad pude calificarse de molesta, insalubre, nociva o peligrosa». No obstante, el juez tendrá la última palabra sobre la actividad denunciada.

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